由五牛基金和清科集团联合举办的“第十四届中国股权投资年度论坛”于2014年12月初在北京柏悦酒店举办，和讯创投全程图文直播本次论坛。五牛基金高级投资副总裁陈国华表示，在整体形势不太乐观的情况下，主要考虑库存量的变大，开发商的量还将有所增加，只是供需关系比较不一致，2015年将缓慢转变为供需平衡状态。
以下为嘉宾对话实录：
首先我们来看一下，整个大环境、大背景，在中国地产行业里其实楼市分成上下两部分：第一，中央的政策非常清楚的强调了，整个的一线呈现或者长效投资和双效，注重长效和双效的监控。整个库存压力非常大，而且不同地方、不同方式在整个结构所做的调整也不同。第二，对于各地方政策而言，政策面现在也逐步的开始做了一些调整，包括除了一线城市，其他的地区，限购政策都被取消了。
其次，对于信托也好，其他融资方也好，市场开始慢慢关注贷款这一块。还包括了整个关于首贷房的趋势，各个地方对宏观面上政策调整中所采取的一些相应措施。我们看一下今年1-10月份，根据有关数据统计，能非常清楚地看到：从今年1-10月以来，房地产的跌幅从6.5%一直下降到负4.6%。可见，行业跌幅较大，但整个成交面在价格上又比较快。今年1-10月份整个价格走高，增长了将近20%，比同期增速提高近9%。
再次，就是地产行业投资增速下滑，下跌曲线非常明显，今年年初在19.3%，一路就下降至10月的12.4%。而从地产销售面积来看整个投资规律是从上往下的；从大趋势来看，除了刨去11月份限贷因素以外，今年形势不容乐观。
在整体形势不太乐观的情况下，主要考虑库存量的变大，开发商还在增加，不过我们认为供需关系比较不一致，将慢慢转变成供需平衡。而且在整个过程中，明显看到全国房地产趋势发生了一个比较大的变化。且对一、二线城市来说市场情况尚可，但三、四线城市的发展和变化带来比较大的困局。
因此2015年房地产行业的趋势不能算太糟，应该算是一波三折后的缓慢平衡。而中小企业在这样一个严酷的环境中，可能面临着亦或者把这些股权抛出兑现，也可能以退出为目的，中小房企的日子不太好。在这一艰难情况下，很多开发商作为投资界也好，在地产这一块还必须得走下去。在行业整体出现不确定因素的情况下，可谓“八仙过海，各显神通”，各自都有一套解决问题的办法。
随着银行对商场的开发限制不断加大，很多开发商为了维持生存包括大型房企，把整个投资蛋糕切成几块，融资渠道丰富，10-20%左右为自投，剩下分给信托、地产基金，而银行比例也将降一半，从原本的80%降至40%，在产业链中获取资金，对缓解资金面压力十分有效。
我们认为，在这一形势下，房企对开发、运营与管理，须非常冷静、慎重，不仅是银行贷款、资金面上是否有“血液流动”的问题，更须考虑怎么样把自己内部的事情先做好，其中包括：第一、最根本的资金问题，资金是房企发展好坏最直接的反映。第二、行业里不断提升的服务意识，一切以客户需求为导向，将客户特定需求实施在未来开发的地产项目中已成为了行业谋求更好发展的一项标杆。而对于房企的生存发展中目前大家都更为关注品牌在消费者心中的价值与定位，如何注重品牌的有效管理，植入人们的品牌意识，其中当然还包括开发商所提供的产品与服务能否对接房企所想表达的品牌理念。
在以上提到的过程中，以往很多我们的开发商只关注外部问题那就是资金，我有资金，什么都可以做，但在目前的状况下，就必须考虑客户在什么地方、客户关注点在何处，如何因此完善房企对客户的服务流程，提升客户体验，从而达到口碑营销的目的。其次从客户的满意度与忠诚度方面考虑，开发商更应做到全盘考虑，须冷静思考并检讨以往的推广策略是否合理有效。在五牛基金看来，每个高峰阶段之后必然出现行业低谷，而在谷底的时候只要开发商能调整策略挺过去，一定会有绝处逢生的机会，有成就的人都是从严冬中过来的。
严冬怎么办？五牛认为，2015年房产交易中股权并购将变得越来越频繁，不仅是资产的并购。在行业下滑过程中，中小开发商苦苦挣扎，必然有很多投资人或大型开发商认为这是一个有利的机遇。并购往往是股权的并购，不仅仅是资产的并购。在并购过程中，很多集团化、区域化的管理，并购的把握都必须非常清楚，否则将带来一系列后遗症。其次，房地产企业融资渠道将更为广泛。进入全资产行业后，行业壁垒会越来越少，很多产品并没有被开发出来，大家广为熟悉的如银行、信托，还有基金，包括一些新产品都将应运而生。在这些新产品的逐步露出过程中，融资渠道或结构的多样化，将成为业界关注的焦点。
目前大家经常提到新常态下，我们该怎么办？这是我们明年，或者一段时间里需要考虑的问题，这个趋势一定会存在。在这一过程中，我们要考虑的事仅仅从银行、信托融资的渠道是否过于狭窄，是否能考虑从股权投资这方面进行合作，尤其是很多房企从纯粹的住宅型地产慢慢转向商业地产的开发模式。而私募股权也许是一个更加好的方案，且被很多人炒得很热。国家也开始关注我们，也逐渐鼓励和推进这一块的发展。投资机会变得更加容易，且这个过程中，我们认为未来可能有三方面值得进一步关注：第一、精细化管理将更加突出，包括专业团队的管理能力、投资方向，以及新产品的开发创新能力。将有助于进一步提升资本加服务的管理模式。如果产品有进一步的创新，三驾马车同时存在，相信未来将在行业内脱颖而出。
作为五牛基金，我们不但提供资金，我们更关注团队的建设，包括品牌服务整合的输出，通过这样的方式，不但提升资本溢价空间与能力，更好地为投资人提供一个相对稳定的收益。其次我们在整个项目的筛选、判断、推理控制中，有非常完善风险管理体系，以把握整个项目操作过程中的风险。前不久，有开发商在昆明合作了一个项目，从前期的整合到资本的整合、资源的输出、营销管理模式的战略调整，通过我们的专业团队向开发提供了很多适合市场运作与充满竞争力的策略，有效地帮助开发商把控项目运营的节奏，降低了项目本身存在风险的可能。五牛基金原本是一家纯粹的基金公司，在与客户不断接触，不断沟通的过程中，坚持以客户需求为导向，同时在保证投资人利益的情况下，给与客户有效意见，在行业内也受到了一致的认可。
在五牛看来，未来从债权转向夹层过程中，直接走向股权化的合作将成为一种行业趋势。对于我们公司来说，内部收益会更好，我们与央企地产的长期合作伙伴关系，不仅为央企如招商地产，注入了新的活力，也给双方带来了更多新的机遇。随着大资管时代的到来，行业壁垒不断打破，资金的范围将会变得越来越广泛：有银行理财资金，有PE风投，有信托，形式与结构会变得非常复杂。募集的行业也会更加广阔。
总之，2015年整个房地产行业的发展趋势总结来说有三：第一、投资多元化；第二，产品丰富化；第三，融资结构广泛。五牛基金希望本着增值服务，共赢未来的理念，在2015年更好的与业界同仁携手合作。
谢谢！
http://fdc.fang.com/news/2015-04-11/15547153.htm